2026年3月5日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布了《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）：
土地是楼市的“面粉”，商品房是“面包”。
自然资源部38号文（自然资发〔2026〕38号）*是严控新增建设用地用于经营性房地产，本质是“控增量、活存量、优结构”，对在售商品房形成多重实质性利好
*新增用地红线：新增建设用地优先保障重大项目、民生事业，原则上不用于经营性房地产开发（纯商品住宅、商业地产） 。
*增存挂钩机制：年度新增城乡建设用地不超过盘活存量土地面积，先啃存量“硬骨头”，再给新增指标。
*存量盘活绿灯：鼓励城市更新、旧改、城中村改造；零星边角地（≤10%）用于保障房/民生配套，可走新增审批绿色通道。
*六类项目禁批：纯经营性商品房、违规占“三区三线”、伪产业地产等一律不批。
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1.新增供应“急刹车”，未来新房“卖一套少一套”
新增用地基本不供商品房，未来1-2年新房供应将断崖式收缩。*城市、优质板块新房将从“供大于求”转向供需偏紧，库存加速去化。
2.存量价值重估，*区成“香饽饽”
新增受限，土地资源向存量盘活、城市更新集中。中心城区、成熟板块土地更*，地价、房价预期企稳回升，房产保值增值属性强化。
3.房企拿地逻辑重构，优质项目更*
房企转向存量开发，拿地门槛提升，中小房企出局、头部集中。未来新房多为高品质、高价值项目，普通刚需盘供应减少 。
1.供需关系反转，去化周期大幅缩短
*未来新房供应锐减，在售库存成为“*品”，去化压力骤降。
*人口流入城市、*板块，在售房源去化提速，降价促销动力减弱。
2.价格预期企稳，止跌回稳信号明确
*土地端“控增量”从源头夯实房价底部，消除“新房持续放量压价”的利空预期。
*在售项目降价空间被锁死，甚至迎来温和回升，业主资产保值更稳。
3.竞品减少，项目溢价能力提升
*未来新盘少，在售优质项目竞品锐减，议价权回归开发商。
*好房子*属性放大，更容易实现溢价销售。
4.存量盘活利好，配套与价值同步升级
*城市更新、旧改加速，区域配套（学校/商业/交通）快速完善，在售项目所在板块价值提升 。
*存量开发更注重品质与宜居性，间接抬升区域整体房价基准。
5.市场信心修复，购房需求有序释放
*政策明确“不搞大水漫灌、不盲目供地”，稳定市场预期，刚需、改善型需求敢于出手，在售项目去化加快。
38号文不是“打压楼市”，而是供给侧结构性优化：控新增、去库存、优结构。对在售商品房而言，是供需改善、预期转强、价值重估的重大利好。
*一句话总结：
面粉（新增土地）收紧，面包（在售新房）更值钱，好房卖一套少一套。
政策原文如下：
自然资发〔2026〕38号|关于进一步做好自然资源要素保障的通知
